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青客之后蛋壳也迎来IPO,长租公寓会迎来春天吗?

2020/1/18 5:19:03来源:新浪科技作者:张俊责编:微尘评论:

浙江22选5_[官网首页]继去年11月青客公寓登陆纳斯达克后,蛋壳公寓也于17日正式挂牌纽交所,成为第二家上市的中国长租公寓企业。

不过与上市潮相伴随的是,长租公寓行业仍旧面临着一些亟需解决的问题:合规、盈利、服务等。青客公寓上市后,股价已从此前的发行价17美元跌至目前的12美元左右,市值缩水近30%。

“一家公司并不代表着全行业的水平,蛋壳应该上市,用数据改变大家的一些看法。浙江22选5_[官网首页]”蛋壳公寓投资方、愉悦资本创始及执行合伙人刘二海向新浪科技表示。

不过蛋壳上市首日股价也出现一定波动,蛋壳能否走出行业阴霾,仍需拭目以待。

运营房间5年增长178倍定下100万间目标

蛋壳公寓成立于2015年初,当时长租公寓正值风口,之后便开启了快速扩张之路。蛋壳公寓执行董事长沈博阳曾在接受新浪科技采访时表示,作为一家创业公司,当做的事变成风口时,必须要拼命高速发展。“甚至短期之内牺牲投资人的利益,我们可能多亏一点钱,但我依然要发展速度。”

2015年年底,成立一年的蛋壳公寓的房源数量为2000多间,2016年年底达到了12000间,2017年年底做到了7万间,2018年初达到了8万间。而招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海等13地市场,共运营406746间房间。蛋壳方面称,与成立的第一年相比,运营的房间数量增长了178倍。

虽然每年都保持着高速增长,但沈博阳在2018年初给蛋壳定下了三年内房间数量达到100万间的规模。作为对比的是,另一家长租公寓企业自如已在2019年底宣布房间数超过100万间。

“我认为规模还是重要的,因为规模上不去,什么都分摊不下去,广告肯定分摊不下去,服务也分摊不下去,也没法建立服务体系。”刘二海向新浪科技说道。浙江22选5_[官网首页]不过他坦言,作为投资人,并没有要求蛋壳在房间数量上一定超越自如,但“至少规模要相当”。

为了扩大规模,蛋壳也采取了扩张业务线和并购的方式。

2018年11月,蛋壳公寓新推出了筑梦公寓,主要提供面向蓝领群体的员工宿舍;2019年1月,蛋壳公寓以2亿美元(包含现金和债务)全资战略收购长租公寓运营商爱上租。交易完成后,蛋壳公寓管理房间数量达到接近40万间。

而刘二海认为,蛋壳公寓快速扩张背后,与自研的智能数据系统的支撑也分不开。“有了这个智能数据系统之后,就可以了解整个城市房价的分配,以及可能出租出去的价格。有了这些数据,在拿房的时候你就敢于去拿,也知道差价会是怎样的情况。”

如何破解服务、租金贷等行业难题?

快速扩张的同时,长租公寓行业也面临着服务、合规等一系列问题,这也是青客公寓、蛋壳公寓、自如等玩家需要共同面对的问题。

此前,自如就被曝出多起甲醛门事件,相关服务投诉也是层出不穷。浙江22选5_[官网首页]刘二海表示,蛋壳的经验就是建立内部监控体系。首先是在采购和施工的环节,不能使用甲醛超标的材料;其次是施工之后进行甲醛处理;最后是装修完成之后,达到规定的空置时间。“事前、事中和事后的环节都要注意,因为这是长期生意,不是简单的买卖就结束了,租客要在房间住很长时间。租客也在觉醒,甚至自带仪器检测,我觉得也欺骗不了谁。”

在17日的上市现场,蛋壳公寓联合创始人兼CEO高靖也在致辞中表示,上市之后的蛋壳能做的还有很多,将始终不忘初心,继续深耕住房租赁市场,通过精细化运营,将服务做到极致。

在服务质量问题之外,长租公寓行业也面临着政策方面的压力。

2019年12月,住房和城乡建设部等6部门联合印发了《关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》,明确提出各地方指导住房租赁企业在银行设立租赁资金监管账户,将租金、押金等纳入监管账户;住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

租金和押金的透明化,以及30%的租金贷红线,无疑将进一步加大长租公寓企业的资金压力。根据蛋壳公寓招股书披露的数据,2017年、2018年和2019年前9个月,蛋壳公寓上使用租金贷的租客占比分别为91.3%、75.8%和67.9%,仍旧远高于30%的红线。

刘二海则认为,该政策的出台有利于长租公寓行业回归正常的理性发展轨道。“过快的扩张实际上是有害的”,刘二海说,一些初创长租公寓企业扩张早期缺乏经验,管理水平也跟不上,过快发展很容易导致崩盘。“这个政策实际上更加促进了头部品牌长租公寓的发展。”

能否走出亏损阴霾?

由于存在着高昂的收房成本、装修成本,投入大、持续亏损,一直是笼罩在长租公寓行业玩家们头顶的阴影。

此前上市的青客公寓财务数据显示,2017年和2018年,青客公寓的营业收入为5.23亿元和8.90亿元。净亏损分别为2.45亿元和5亿元;截至2019年6月30日止9个月,青客公寓的营收为8.98亿元,净亏损则为3.73亿元。

蛋壳公寓虽然在房间规模、出租率、续租率等指标上要好于青客公寓,但也持续处于亏损的处境。其招股书显示,蛋壳公寓2017年、2018年和2019年前9个月,营收分别为6.57亿元,26.75亿元和50亿元;净利润方面,2017年、2018年和2019年前9个月净亏损分别为2.72亿、13.70亿元和25.16亿元。

刘二海坦言,由于行情在发生变化,二级市场包括成长期投资都对亏损更加敏感,过去求发展而现在是求盈利。“蛋壳公寓确实需要在当期盈利与长期发展之间作出平衡”,刘二海说,“对于蛋壳来说,我从不怀疑它的盈利性,但外界可能会对现金流是否健康提出质疑。至少我没有看到蛋壳在现金流上出现问题。”

在他看来,蛋壳公寓的盈利模式是清晰的,一是租金差,包括分散式公寓和蓝领公寓,未来蓝领公寓的空间会更大;二是增值服务,比如电子门锁,网络,电力,保洁等;三是达到一定规模,还有流量的生意可做。

“从长租公寓能否赚钱这件事来看,应该是没有怀疑的,肯定是个赚钱的生意。”刘二海向新浪科技说道。不过他也指出,上市之后的蛋壳需要在速度和盈利之间做好平衡,并把服务质量放在首位。

至于蛋壳上市后的股价涨跌,他坦言并不特别在意,“我们还是长线的投资人,没想着短期炒一把就赚点钱。蛋壳的股票我们短期也不会卖,涨跌点没什么太大的关系。最终还是要看企业未来的成长和数据。”

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关键词:蛋壳公寓青客

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